Vicios ocultos en la compraventa de viviendas ¿ Cómo Reclamarlos ?
¿Qué es un vicio oculto?
Los vicios ocultos en la compraventa de viviendas son todos aquellos defectos o desperfectos que tiene una vivienda y que no se detectan a simple vista, por lo que solo se descubren al comenzar a vivir en ella. En el ámbito jurídico se les conoce como vicios redhibitorios.
La aparición de vicios ocultos en la compraventa de viviendas demuestra que la casa no está en las condiciones que el vendedor había indicado antes de la compra. Afortunadamente, los compradores están amparados por el Código Civil para que puedan reclamar por vicios ocultos al vendedor, con independencia de que este fuera consciente de ellos o los desconociera por completo.
¿Cómo detectar los vicios ocultos de una casa?
Detectar los vicios ocultos en la compraventa de viviendas de una casa no es tarea fácil. Para evitar comprar una casa en malas condiciones es recomendable examinarla exhaustivamente. Para ello, cuando realmente estés interesado por una casa lo mejor es:
- Ir acompañado de un perito que acredite su perfecto estado: aunque parezca un servicio muy caro, puede ahorrarte grandes problemas en el futuro. Además, si terminas comprando la vivienda, puedes negociar con el vendedor pagarlo a medias.
- Solicitar la Inspección Técnica de Edificaciones: en este documento un técnico cualificado valora periódicamente si los elementos comunes del inmueble (fachada, azotea, instalaciones de saneamiento y fontanería…) cumplen todos los requisitos de seguridad que indica la ley. Como posible comprador estás en tu derecho de consultar la ITE antes de tomar una decisión.
- Solicitar al dueño que firme un contrato por vicios ocultos: como condición para comprar la casa puedes exigir al vendedor que firme un documento en el que se acredite que la casa se encuentra en buen estado. Este contrato te será de mucha utilidad si acabas detectando algún vicio oculto y tienes que reclamárselo al comprador en un futuro.
Requisitos para reclamar por vicios ocultos en la compraventa de viviendas
No obstante, para que el vendedor se haga cargo de la reparación de los vicios ocultos de la casa que ha vendido, se han de cumplir los siguientes requisitos:
- El vicio tiene que estar verdaderamente oculto, es decir, no es posible percatarse de él a simple vista. No se considera oculto si el comprador, por su profesión u oficio (por ejemplo, carpintero, electricista, fontanero…), podía haberlo detectado.
- El defecto debe existir antes de la venta, aunque salga a la luz con posterioridad.
- El vicio oculto en la compraventa de viviendas tiene que ser grave. Para que se considere grave, debe perjudicar parcial o totalmente la habitabilidad de la vivienda, o reducir su valor de tal manera que, de haberlo sabido, no se hubiera comprado la casa o se hubiese hecho por menos dinero.
¿Cómo reclamar por vicios ocultos?
Si aun habiendo revisado la vivienda y preguntado a vecinos y expertos, los vicios ocultos aparecieran, no te preocupes, que también tiene solución. Según la gravedad, tendrás que llevar a cabo una de estas dos acciones:
- Acción prohibitoria: si el vicio oculto hace imposible la habitabilidad de la vivienda, puedes cancelar el contrato de compraventa y solicitar el reembolso del pago, incluyendo los gastos de comprar la casa. Si además demuestras que el vendedor obró de mala fe porque conocía de antemano los defectos ocultos de la casa, tendrás derecho a reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios que te ha ocasionado.
- Acción quanti minoris: si el vicio oculto es significativo, pero no impide la habitabilidad, puedes reclamar al vendedor una rebaja del precio pagado en proporción al coste que supondrá, según los peritos, la reparación.
El plazo para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses en las viviendas de segunda mano, contado desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble, y hasta de dos años en las viviendas nuevas.
