Actualización de la LOTUP: Legalización de viviendas
Legalizar una vivienda después de construirla significa que se ha comenzado la casa por el tejado. Sin embargo, aunque hacerlo a posteriori sea un proceso complejo y minucioso, no es imposible, gracias a la actualización de la Ley 1/2019.
La mayoría de viviendas construidas fuera del núcleo urbano suelen localizarse sobre suelos no urbanizables, es decir, suelos rústicos. Con la reciente modificación de la Ley 5/2014 se permiten legalizar más de 350.000 viviendas construidas sin los permisos necesarios en la Comunidad Valenciana.
La Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de 2019 tiene como objetivo ofrecer a ayuntamientos y propietarios de viviendas ilegales un instrumento capaz de promover la regularización de las mismas. Además, esta actualización no solo tiene el objetivo de implementar una solución práctica y eficaz a la hora de reducir el impacto de estas viviendas en el territorio valenciano, sino también de detener los vertidos ilegales contaminantes y reducir factores de riesgo como las inundaciones y los incendios que tienen un gran impacto en el cambio climático.
Nuestro equipo tiene una amplia experiencia en la legalización de viviendas, así que a continuación te explicamos qué requisitos necesitas cumplir, qué documentación necesitas aportar y los pasos a seguir para legalizar tu vivienda en suelo no urbanizable en relación con la modificación de la LOTUP.
Ley 1/2019: requisitos básicos
En febrero 2019 apareció en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana la modificación de la Ley 5/2014, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana, que permite a los propietarios de viviendas ilegales (sin licencia y en suelo no urbanizable), legalizarlas siempre que se den ciertos supuestos de hecho que explicaremos a continuación.
Esta modificación de la LOTUP tiene, por una parte, como objetivo la seguridad, salubridad y ornato público, pero también, por otra parte, la armonización y conservación de las edificaciones y terrenos en concordancia con el entorno en el que se encuentran.
Los requisitos que han de darse para acogerse a esta ley y poder legalizar viviendas en suelo no urbanizable son las siguientes:
- Que estuvieran construidas antes del 20 de agosto del 2014
- Que su uso sea residencial
- Que no tengan una orden de demolición confirmada mediante sentencia judicial firme y definitiva
Sin embargo, este último requisito no tiene por qué aplicarse a viviendas con un expediente de disciplina urbanística abierto y tampoco en caso de que se haya emitido una orden de demolición mediante vía administrativa. Tiene que haber una sentencia judicial firme para impedir la legalización.
Además, si miramos con lupa la Ley 1/2019, al solicitar el comienzo de una evaluación ambiental y territorial, los expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística se suspenderían.
Supuestos que podemos distinguir
Para la puesta en funcionamiento de los distintos procedimientos, los organismos de la Comunidad Valenciana han considerado tener en cuenta e interpretar las distintas casuísticas que se pueden generar:
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Cuando hay varias viviendas próximas o colindantes (es decir, núcleos de viviendas consolidados).
Con el objetivo de minimizar los impactos territoriales se toma en consideración la agrupación de 3 o más viviendas por hectárea (10.000 m2). En este caso el suelo es no urbanizable y se pueden considerar también como “agrupación” los grupos de menor densidad siempre que se den otras condiciones de proximidad, infraestructura y territorio.
Cuando se da este supuesto de hecho será necesaria la elaboración de un Plan Especial de Minimización de Impactos que deberá ser admitido por la Consellería competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo.
El Plan Especial de Minimización de Impactos debe incluir la siguiente documentación:
- Memoria de la situación actual y relación de propietarios afectados
- Descripción del ámbito
- Planos del estado actual y de ordenación
- Descripción del perímetro del núcleo de viviendas consolidado
- Descripción de las edificaciones existentes
- Obras a ejecutar y términos de la ejecución
- Estudio de Integración Paisajística
- Obras a ejecutar y términos de la ejecución
Además del Plan Especial también será necesario presentar un Programa de Actuación en el que se debe incluir la siguiente documentación:
- Proyecto de urbanización: en esta documentación deben incluirse las obras necesarias a llevar a cabo para que las viviendas tengan acceso rodado, recogida de residuos, depuración de aguas residuales y, de forma opcional, obras para el suministro de agua y energía eléctrica soterrada.
- Anexo con las obras particulares que se llevarán a cabo en el interior de cada parcela.
- Estudio de costes de implantación de servicios.
- Convenio urbanístico de gestión para firmar ante la Administración y los propietarios.
Si tienes alguna duda acerca de cómo presentar esta documentación, no dudes en ponerte en contacto con nosotros, nuestro equipo tiene ya una amplia experiencia en este sector y puede asesorarte de forma eficaz.
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Cuando las edificaciones son aisladas
También puede darse el caso de que las edificaciones reúnan los requisitos anteriormente mencionados pero que su ubicación esté alejada de cualquier núcleo de viviendas consolidado y que, por este motivo, no pueda incluirse en el Plan de Minimización de Impactos.
Por lo tanto, en este caso los propietarios deberán presentar ante el Ayuntamiento, además de la solicitud, la documentación que demuestra que sus viviendas no son aptas para incluir en un ámbito de minimización de impactos. Posteriormente, el pleno del Ayuntamiento se encargará de dictar, para cada caso de forma individual, una declaración de Situación Individualizada de Minimización de Impacto Territorial. En esta declaración el Pleno especificará las condiciones edificatorias a las que debe adaptarse la licencia de legalización de construcción que se concederá a la vivienda.
Una vez realizada la declaración por parte del Ayuntamiento se procederá a suspender la tramitación de los expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística y de las órdenes de demolición que estuvieren en marcha.
El siguiente paso que deberá realizar el propietario será solicitar una Licencia para la Minimización del Impacto Territorial y Licencia de Ocupación ante el Ayuntamiento. A esta solicitud se deben presentar también los siguientes documentos:
- Estudio de Integración Paisajística
- Análisis de afectaciones y riesgos ambientales y propuesta de medidas correctoras para evitarlos
- Proyecto Básico en el que se detalle la situación actual de la vivienda y se mencione las obras que se van a llevar a cabo para cumplir con el artículo 197 de la Ley 5/2014
Tras la presentación de toda esta documentación se dejará a disposición del Pleno la decisión, la tramitación de la solicitud y el establecimiento de las condiciones mínimas de urbanización que deberán cumplir.
Una vez concedida la licencia, el propietario interesado tiene a su disposición un plazo máximo de 4 años para solicitar al Ayuntamiento la licencia de ocupación y de realizar las obras de minimización de impacto.
Si tienes una vivienda por legalizar, este es tu momento, en Sánchez Butrón Abogados disponemos de un equipo de especialistas en la materia encantados de asesorarte.
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