CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO - Sánchez Butrón
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CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

Adaptación del derecho español al comunitario

El mercado interior supone un espacio sin fronteras internas, en el que se garantiza la libre circulación de mercancías y servicios y la libertad de establecimiento (art. 26.2 TFUE). Para promover el desarrollo de las actividades transfronterizas y crear un mercado interior de contratos de crédito para bienes inmuebles, es importante instaurar un mercado crediticio más transparente y eficiente dentro de ese espacio.
Las diferencias entre los distintos Estados miembros en lo que se refiere a la concesión de créditos para bienes inmuebles, crean obstáculos que coartan la actividad transfronteriza, por el lado tanto de la oferta como de la demanda, lo que hace aumentar el coste de los préstamos para los proveedores y puede incluso impedir que desarrollen actividad a este respecto.
A esto se añade la crisis económica y financiera, que dio lugar a que las personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual, encontraran serias dificultades para hacer frente a sus obligaciones prestatarias provocando un aumento de los impagos y las ventas forzosas y lo que unido al comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado debilitó la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores en el sector financiero, y ello puede tener graves consecuencias sociales y económicas.

Directiva 2014/17/UE
Es por ello que con la directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial (a partir de ahora, solamente, Directiva), se mejorará la actuación y el funcionamiento del mercado interior mediante la aproximación de las disposiciones legales de los Estados miembros y el establecimiento de normas de calidad en relación con la distribución y concesión de crédito a través de prestamistas e intermediarios de crédito, así como la promoción de buenas prácticas.
El derecho español ha ido adaptándose al derecho europeo a través de la menciona directiva. En el año 2017 a través de un Proyecto de Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (publicado en el BOCG) y posteriormente y después de numerosas enmiendas surge la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, (a partir de ahora, LCCI).

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, impulsa el Registro de Condiciones Generales de la Contratación como instrumento al servicio de prestamistas y prestatarios para incrementar la transparencia y la seguridad jurídica en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios.
Esta LCCI trata de eliminar y superar las barreras de desconfianza ante el sistema hipotecario, estableciendo para ello normas y conductas encaminadas a la concesión garante de financiación en lo que se refiere a inmuebles.
Un mercado honesto, con reglas análogas entre los distintos Estados miembros y sobre todo con un mayor grado de confianza de los clientes sobre las entidades prestamistas. Un mercado en que las personas físicas que busquen financiación hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las entidades prestamistas se comportarán de forma profesional y responsable.

Estructura de la LCCI
La estructura de la LCCI se distribuye en cuarenta y nueve artículos, estructurados en cuatro capítulos, además de doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y dieciséis disposiciones finales, así como dos Anexos.
Es importante destacar el ámbito subjetivo de aplicación, siendo el objetivo el contrato de préstamo en sí. A este respecto, solo pueden ser prestatarios las personas físicas, mientras que la directiva ha limitado a la condición de consumidor (todo aquél que actúe al margen de su actividad profesional, comercial o empresarial) en la LCCI, la condición de prestatario no exige la de consumidor. Esta ampliación alcanza a determinados colectivos como los trabajadores autónomos.
Es de interés que la ley del contrato de crédito inmobiliario regule ciertos preceptos referidos al modo de transmitir información y la calidad de esta, para conseguir su principal objetivo que es la confianza depositada por las partes interesadas en este tipo de financiación. En concreto, el artículo 5 prescribe que “los prestamistas actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional”. Además, debe de haber una transparencia a la hora de informar siendo clara y veraz (art. 12). La veracidad también se suma a la hora de informar sobre los gastos que corresponden al prestamista y al prestatario.
La LCCI no aborda de manera directa el control de contenido de tales cláusulas desde el ángulo del desequilibrio/ buena fe, sino que, por una parte, introduce límites legales a esas cláusulas mediante normas imperativas y prohibitivas y, por otra parte, regula determinados requisitos de información precontractual más completa, reformulando algunos deberes de transparencia y establece un nuevo cauce (notarial) para su comprobación.
Para finalizar, resulta interesante la redacción del artículo 20 de la LCCI, puesto que se incorpora por primera vez en nuestro ordenamiento el derecho del prestatario a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera, a la moneda del Estado en que éste resida o reciba sus ingresos, adquiriendo una protección frente al riesgo de cambio.
Para finalizar es importante destacar la aplicación temporal de la LCCI, la cual carece de efectos retroactivos, salvo lo dispuesto específicamente en los apartados 2 a 4 de la disposición transitoria primera.

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Publicado en la revista Actualidad Jurídica Aranzadi (AJA) nº961
Puedes descargarla aquí

 



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